北京房产抵押贷款能用来买房吗？

一、银行为何严禁“抵押贷款再买房”

• 监管文件：央行、银保监会反复强调“经营贷、消费贷不得用于购房、炒股、理财”。

• 抽贷后果：一旦贷后抽查发现资金回流楼市，银行将要求提前全额还款并计罚息，个人征信同步留痕。

• 资金流向监控：放款后30-60天内，银行会核查对公账户、个人账户大额转账，购房款、首付款、尾款都是重点关键词。

二、合规操作的三大思路

思路1：抵押经营贷+自有资金购买

• 先用房产做经营贷，资金打入公司上游合同账户；

• 上游公司再通过“合法贸易回款”将资金回到法人个人账户；

• 最终用个人账户里的“自有资金”支付房款，整个链路留存合同、发票、物流单据，形成贸易闭环。

风险提示：必须真实贸易背景，发票金额、物流单据、回款时间轴要能对上，否则仍会被认定为违规。

思路2：抵押消费贷+置换首付

• 房产抵押做大额消费贷（装修、教育、医疗），额度≤200万，年限≤10年；

• 资金打入指定装修公司或教育培训机构；

• 再由合作方扣除税点后回流个人账户，补足首付款缺口。

风险提示：消费贷额度有限，利率普遍比经营贷高30-50BP，且多数银行要求放款后一次性提供发票，时间窗口短。

思路3：全款垫资再抵押（最常用）

• 先通过垫资方一次性全款买目标房；

• 新房产证到手后立刻做“房抵经营贷”，成数最高70%，放款后归还垫资；

• 整个过程15-20天，垫资利息0.05%-0.1%/天，综合成本远低于二套按揭5.7%的利率。

风险提示：新房本需满3-6个月才能抵押的硬性规定已被多家银行突破，但必须走绿色通道，利率会上浮10-20BP。

三、一分钟自查：您能否走合规通道

1. 名下有正常经营满1年的公司，且行业非禁入名单

2. 房产已下证、产权清晰、房龄≤50年，可贷成数≥60%

3. 个人征信近2年无连三累六，无当前逾期

4. 能准备真实上下游合同、发票、物流单据

四项全部满足，可走思路1或思路3；若缺公司或额度需求≤200万，可走思路2。

四、常见误区与避坑提示

1. 取现断流已失效：大额取现后分散存入，仍可通过现金冠字号追踪。

2. 亲友代持风险高：代持人离婚、债务纠纷都可能导致房产被查封。

3. 过桥资金合同要写清：垫资周期、利率、超期责任、提前还款违约金全部白纸黑字，避免口头承诺。

备用批复：至少同时拿两家银行批贷，防止因政策突然收紧导致垫资超期。

北京房产抵押贷款资金“明面”不能买房，但合规设计资金闭环后仍可实现低成本换房、加杠杆投资。核心在于真实贸易背景、完整单据链、备用银行批复。只要把控好这三点，就能把政策风险降到最低，把省下来的利息真正装进自己口袋。