北京商业地产市场预期有望逐步改善

仲量联行发布2023年北京房地产市场回顾及2024年展望报告。“受消费温和复苏传导影响，2023年北京的零售物业租赁市场率先于其他物业类型迎来回暖。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“随着经济恢复向好势头持续巩固，商业地产市场预期将由需求的逐步改善带领整体恢复进程。”

根据该研究报告，北京办公楼市场租金持续处于下行通道，2023年第四季度跌幅扩大，但低价推动市场活跃度小幅提升。在投资市场，公募REITs相关资产投资热度显著提高，零售物业大宗交易的全年成交额较去年实现翻倍。伴随宏观消费的震荡修复，零售地产市场租赁需求得到复苏企稳。工业物流市场空置水平在新增供应影响下小幅上升，租金水平在2023年四季度保持相对稳定。在酒店市场，新增供给保持较低的水平，业主对酒店价值提升诉求迫切。尽管北京住宅市场步入调整期，高端住宅市场保持逆势增长，全年成交量同比上升2.9%。

2023年第四季度，北京甲级办公楼租赁市场问询及带看量小幅上升。不过全市整体空置率上升0.7个百分点至11.8%，主要受到新项目的影响。预计在竞争激烈的租赁市场中，业主将持续大幅下调租金。低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择，并进一步刺激没有强搬迁动机的租户进入市场寻找机会。2024年的全市净吸纳量预计有所提升。

值得注意的是，北京高端住宅市场成交量逆势增长。2023年第四季度，北京高端住宅市场共成交1509套，环比增长6.0%，政策效应逐步显现。2023年，北京住宅市场步入调整期，成交量下行，但高端住宅因其优质资产属性及稳定的需求走出独立行情，全年成交同比增长2.9%。

临近年末，开发商积极通过价格优惠提升销量，2023年四季度高端住宅新房价格环比下降1.3%。部分二手出售房源因短期内未能成交转为租赁房源，推高租赁市场供应，加之年末淡季租赁需求回落，租客的议价空间提升，该季度高端住宅平均租金环比下降1.0%，但较去年同期持平。

北京于2023年12月宣布执行新首付比例、贷款利率和普宅标准，以更好满足刚性和改善性需求。“购房政策的进一步优化有助于改善市场预期，提高市场活跃度，预计北京高端住宅市场成交势头将保持平稳。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示，“2024年北京高端住宅价格预计在改善性需求释放的支撑下企稳回升，并在中长期保持平稳上行态势。